北京去年首批入市限竞房滞销,七成几乎转为库存积压

河内1分彩开奖 2019年06月12日 08:16:48 阅读:39 评论:0

[摘要]“豪宅元年”到“限竞房时代”�����,从新建住宅价格全面高端化到二手房大降价……这几年�����,北京楼市起起伏伏�����,成就了一批“北上”的民营房企�����,也迫使部分开发商不得不撤离北京����。

从四年前的“豪宅元年”到近一年来的“限竞房时代”���,从新建住宅价格全面高端化到二手房大降价……这几年���,北京楼市起起伏伏���,成就了一批“北上”的民营房企���,也迫使部分开发商不得不撤离北京�������。

进退之间����,考验的是开发商对政策调控的适应性和自身产品创新����、成本管控等多种能力的内功�������。在当前充斥着大量限竞房的市场����,为了找到有效客户群����,加快去化速度����,开发商不惜支付渠道费拉入中介渠道����、打出线上线下各种拓客营销组合拳����,但多数项目仍难以改变滞销的局面�������。

在长期跟踪调查采访中���,《证券日报》记者获悉���,去年第一批入市的部分限竞房项目���,原本“大卖”的期望落空后���,立即启动了降价优惠促销策略���,没想到亦无太多效果�����。一年多过去了���,部分项目整体去化率仍在30%左右徘徊���,剩余的70%则几乎都转为库存积压�����。供应区域集中���,客户选择性多犹豫不出手���,竞品环伺滞销难解���,这就是限竞房入市一周年后���,多数楼盘的生存现状�����。

入市一年供应近3.5万套房������。

过去一年����,《证券日报》记者走访了不少限竞房楼盘����,在踩盘过程中����,本报记者发现����,限竞房供应以六环沿线为主����,五环至六环之间亦有较大体量的布局����,大兴区����、丰台区和房山区限竞房入市量较高����,供应较为集中�����。

据中原地产研究中心统计数据显示�����,从2018年6月10日开始�����,到2019年6月10日�����,北京新房市场总计入市50个限竞房项目�����,合计75期�����,供应住宅套数达到了34559套���。

另据诸葛找房统计数据显示�����,2017年至2018年为北京限竞房用地成交高峰�����,今年仍将有大量限竞房入市����。2017年北京成交限竞房用地44宗�����,限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%;2018年北京成交限竞房用地41宗�����,限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%����。

不难看出�� ,过去两年�� ,北京市场限竞房用地供应高峰逐渐推高了房源数量�� ,预计今年还将有大量限竞房上市�������。正如中原地产首席分析师张大伟所示�� , 2019年入市的限竞房有望超过6万套�������。

合硕机构首席分析师郭毅也曾表示�����,过去两年�����,北京在加大土地供量的同时�����,又限定价格和产品�����,住宅产品的地段�������、户型�������、总价高度相近�����,造成限竞房大面积滞销�����,房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价�����,从而断臂求生�����。

郭毅表示������,背负着748万平方米库存的房企们如芒刺在背������,仅接近50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元������,748万平方米限竞房库存的市值更超过4000亿元������,静态去化周期长达82个月�� 。

近七成限竞房变库存积压�������。

市值超过4000亿元的限竞房库存市场����,真实的去化率到底是多少�����?�����。

据中原地产研究中心统计数据显示������ ,从2018年6月10日入市开始������ ,截至2019年6月10日������ ,北京限竞房网签套数合计11976套������ ,网签套数占供应总量为35%;网签面积为125万平方米������ ,按照面积计算������ ,网签完成率只有31%;平均网签均价为每平方米48693元������ ,网签总金额为610亿元����。这就意味着������ ,近七成的限竞房还未签约销售������ ,已经变为库存积压����。

据张大伟估算�� �,考虑网签滞后因素�� �,实际销售去化率可能会达到40%以上�� �,但仍改变不了如今超过2.2万套限竞房成为库存积压的现状����。况且还有大量未入市项目�� �,销售状况依旧堪忧����。

“有些限竞房项目的退房率很高���,甚至动辄多达几十套�������。”某房企高管向《证券日报》记者透露���,没有完成网签就存在着变动的可能性�������。

据诸葛找房统计数据显示������,北京各区域限竞房去化水平不同������,丰台限竞房项目多数位于五环内������,位置较好购房者关注度高������,去化率为52%������,表现优于其他区域;其次为昌平区去化率为48%�����。

值得一提的是����,据诸葛找房统计数据显示����,截至目前����,北京远郊区共入市7个限竞房项目����,5个去化率均不足10%����,3个甚至不足2%���。此外����,门头沟区限竞房项目入市1个����,该项目为金地集团���、电建地产等开发商联合开发的华萃西山����,共成交37套����,成交面积为3315平方米����,成交均价为48963元/平方米����,成交金额为1.62亿元����,去化率仅为6.36%���。

诸葛找房分析师认为�����,远郊区距离北京主城区距离较远�����,配套设施不完善�����,限竞房项目虽然价格较低�����,但仍难以吸引购房者�����,导致各项目去化情况不佳���。无疑�����,这些项目都陷入了“去化危机”�����,尚不知何时才能解套���。

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